W ostatnich miesiącach coraz więcej miejsca w debacie publicznej zajmuje temat kosztów kredytów hipotecznych w Polsce. Choć powszechnie wiadomo, że nominalne oprocentowanie w naszym kraju należy do najwyższych w UE, to równie istotne — a często pomijane — są dane dotyczące Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO). Wskaźnik ten pozwala rzetelnie ocenić, ile faktycznie kosztuje kredyt hipoteczny — uwzględniając nie tylko odsetki, ale też wszystkie inne koszty, takie jak prowizje, ubezpieczenia czy opłaty administracyjne.

Według danych z lutego 2025 roku Polska odnotowała najwyższy poziom RRSO wśród analizowanych krajów UE. Oznacza to, że łączny koszt kredytu hipotecznego w naszym kraju przewyższa koszty w państwach o zbliżonych lub nawet wyższych stopach procentowych. Co więcej, eksperci podejrzewają, że Polska może być obecnie liderem pod względem kosztów kredytów hipotecznych w całej Unii.

RRSO (ang. APR – Annual Percentage Rate) to wskaźnik, który daje pełniejszy obraz kosztu kredytu. O ile nominalne oprocentowanie mówi nam, ile wynosi roczna stopa procentowa, o tyle RRSO obejmuje również inne obowiązkowe opłaty: prowizje bankowe, składki na ubezpieczenie kredytu, opłaty notarialne, koszty prowadzenia rachunku bankowego związanego z kredytem itp.

RRSO zatem lepiej odzwierciedla rzeczywiste obciążenie budżetu domowego kredytobiorcy niż sama stopa procentowa. Dla konsumentów, którzy planują zakup mieszkania na kredyt, jest to zatem kluczowa informacja.

Dane opublikowane przez Europejski Bank Centralny oraz krajowe instytucje finansowe (m.in. RynekPierwotny.pl) pokazują, jak bardzo Polska odstaje od reszty Europy:

• Polska: 8,42%
• Rumunia: 7,3% (szacowane)
• Czechy: 5,05%
• Niemcy: 3,63%
• Francja: ~3,1%
• Hiszpania: ~3,5%
• Holandia: ~3,8%
• Austria: ~3,6%

Różnica pomiędzy RRSO a nominalnym oprocentowaniem wynika z poziomu kosztów dodatkowych. W Polsce są one relatywnie wysokie — na tle innych państw. Czasem stanowią nawet 20–25% całkowitego kosztu kredytu. W Rumunii ten udział jest jeszcze wyższy, co pokazuje, jak bardzo konstrukcja ofert kredytowych może się różnić w zależności od kraju.

Na złożoność problemu składa się kilka czynników:

1. Wysoka podstawowa stopa procentowa – Choć w maju 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę referencyjną do 5,25%, oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje wysokie. Banki zachowują ostrożność, wyceniając ryzyko kredytowe, zwłaszcza w dobie niestabilności globalnej. Inflacja w Polsce cały czas utrzymuje się na wysokim poziomie, m.in. za sprawą cen energii, co nie pozwala obniżyć kosztów kredytów
2. Niska konkurencyjność na rynku bankowym – W Polsce wciąż niewielu graczy oferuje naprawdę atrakcyjne warunki kredytów hipotecznych. Sektor bankowy jest silnie skoncentrowany, co ogranicza presję cenową. Banki wykorzystują swoją korzystną sytuację a klient jest na pozycji z góry przegranej.
3. Dodatkowe koszty i opłaty – Wysokie prowizje, obowiązkowe ubezpieczenia, opłaty notarialne czy koszty prowadzenia konta znacznie podbijają RRSO. W niektórych przypadkach te dodatkowe koszty mogą odpowiadać nawet za 1,5–2 pkt proc. w RRSO.
4. Regulacje i niepewność prawna – Polskie banki, nadal obciążone ryzykiem związanym z kredytami frankowymi, bardziej konserwatywnie podchodzą do nowych kredytów. Skutkiem jest większy „margines bezpieczeństwa”, czyli droższe kredyty dla konsumentów.

Nie można wykluczyć, że w perspektywie drugiej połowy 2025 roku dojdzie do dalszych obniżek stóp procentowych. Jeśli inflacja będzie nadal malała, a wzrost gospodarczy pozostanie umiarkowany, Narodowy Bank Polski może zdecydować się na dalsze luzowanie polityki monetarnej. To mogłoby obniżyć nie tylko nominalne stopy, ale również presję banków na utrzymywanie wysokich marż.

Jednocześnie warto zaznaczyć, że realny spadek RRSO wymaga również zmian strukturalnych: uproszczenia ofert kredytowych, ograniczenia obowiązkowych produktów dodatkowych oraz lepszej regulacji rynku.

wAkcji24.pl | Ekonomia | RNK | Komentarz: Judyta Światłowska | Ilustracja: Ideogram | 4.07.2025