Polska odnotowała znaczący wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach. Od 2010 roku do trzeciego kwartału 2024 roku ceny mieszkań w naszym kraju wzrosły o 98%, co plasuje Polskę na dziesiątym miejscu wśród krajów Unii Europejskiej pod względem dynamiki wzrostu cen. Dla porównania, średni wzrost cen mieszkań w UE w tym okresie wyniósł 54,1%

Liderzy wzrostu cen w Europie

W niektórych krajach Unii Europejskiej wzrost cen nieruchomości był jeszcze bardziej dynamiczny. Estonia i Węgry odnotowały wzrosty na poziomie 230%, a Litwa i Łotwa odpowiednio 181% i 154%. Jedynym krajem, w którym ceny mieszkań spadły w tym okresie, były Włochy, gdzie odnotowano spadek o 4%

Na dynamiczny wzrost cen nieruchomości w Polsce wpłynęło kilka czynników. Wysoka inflacja, która w październiku 2022 roku osiągnęła poziom 17,9%, skłoniła Narodowy Bank Polski do podniesienia stóp procentowych. To z kolei utrudniło dostęp do kredytów hipotecznych dla wielu potencjalnych nabywców. W odpowiedzi na tę sytuację rząd wprowadził program „Bezpieczny Kredyt 2%”, mający na celu wsparcie rynku mieszkaniowego. Jednak program ten, skupiając się głównie na stronie popytowej, przyczynił się do dalszego wzrostu cen ze względu na ograniczoną podaż mieszkań.

Różnice cenowe między regionami

Ceny nieruchomości w Polsce różnią się w zależności od regionu. W Warszawie i Wrocławiu średnie ceny za metr kwadratowy przekraczają 16 000 zł, podczas gdy w miastach takich jak Bytom czy Wałbrzych ceny wahają się w przedziale 4 000–5 500 zł/m². W grudniu 2024 roku najtańsze mieszkania wśród miast wojewódzkich można było znaleźć w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wynosiła około 8 400 zł.

Przez lata inwestycje w nieruchomości stanowiły pewną lokatę kapitału. Dzisiaj możemy powiedzieć, że średni zwrot w nieruchomości w Polsce to 100 proc. w ciągu dekady. Dla wielu tak duży wzrost cen nieruchomości to świetna wiadomość. 

Kto zyskał na wzroście cen nieruchomości?

1. Właściciele mieszkań i inwestorzy – Osoby, które kupiły mieszkania przed gwałtownymi podwyżkami, mogą teraz sprzedać je z dużym zyskiem. Dotyczy to zarówno inwestorów, którzy traktowali nieruchomości jako formę lokowania kapitału, jak i właścicieli, którzy mogą wykorzystać wzrost wartości swojego majątku do zabezpieczenia finansowego.

2. Deweloperzy – Wzrost cen mieszkań oznacza większe przychody dla firm budowlanych, choć ograniczona podaż gruntów i rosnące koszty materiałów budowlanych nieco równoważą te korzyści. Mimo to duże firmy deweloperskie utrzymują wysokie marże i korzystają z utrzymującego się popytu.

3. Wynajmujący mieszkania – Wzrost cen zakupu nieruchomości przełożył się także na wyższe czynsze, co sprzyja właścicielom mieszkań na wynajem. Szczególnie w dużych miastach, gdzie popyt na najem pozostaje wysoki, inwestycja w mieszkania na wynajem stała się jeszcze bardziej opłacalna.

4. Banki i instytucje finansowe – Rosnące ceny mieszkań zwiększają wartość zabezpieczeń kredytowych, co jest korzystne dla banków udzielających kredytów hipotecznych. Choć okres wysokich stóp procentowych utrudnił dostęp do kredytów, to jednocześnie zwiększył przychody banków z tytułu wyższych rat spłacanych przez kredytobiorców.

5. Kredytobiorcy kredytów hipotoczenych – ponieważ pomimo znaczącego wzrostu kosztów kredytu w ostatnich latach wartość obecna ich nieruchomości jest prawodpobnie znacząco większa niż zaciągnięty pod nią kredyt

Dla właścicieli nieruchomości wzrost cen oznacza stabilność i możliwość sprzedaży z zyskiem. W obliczu niepewności gospodarczej nieruchomości wciąż pozostają jedną z najpewniejszych form inwestycji, zapewniając ochronę przed inflacją i długoterminowy wzrost wartości majątku.

Choć wzrost cen nieruchomości przyniósł korzyści właścicielom i inwestorom, nie dla wszystkich sytuacja jest tak optymistyczna. Są grupy społeczne i zawodowe, dla których dynamiczny wzrost wartości mieszkań oznacza poważne trudności finansowe, ograniczone możliwości życiowe i rosnące poczucie frustracji.

Kto traci na wzroście cen nieruchomości?

1. Młodzi ludzie i osoby bez własnego mieszkania 
– Osoby wchodzące na rynek pracy oraz młode rodziny mają dziś ogromne trudności z zakupem własnego mieszkania. Ceny w największych miastach często przekraczają ich zdolność kredytową, a rosnące koszty życia sprawiają, że nawet zgromadzenie wkładu własnego jest dla wielu nieosiągalne.
– Bez wsparcia finansowego od rodziny lub spadku, dla wielu młodych ludzi perspektywa posiadania własnego lokum staje się coraz bardziej odległa.

2. Najemcy mieszkań
– Podwyżki cen mieszkań bezpośrednio przekładają się na wzrost czynszów. Wynajmujący, widząc wzrost wartości nieruchomości, często podnoszą ceny najmu, przez co dla wielu osób mieszkanie na wynajem staje się coraz trudniejsze do opłacenia.
– W dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, koszty najmu wzrosły o kilkadziesiąt procent w ciągu ostatnich lat, co szczególnie uderza w osoby o niskich i średnich dochodach.

3. Osoby z niską zdolnością kredytową
– Wzrost cen nieruchomości oznacza konieczność zaciągania coraz wyższych kredytów hipotecznych. Niestety, w warunkach wysokich stóp procentowych i restrykcyjnych zasad bankowych coraz mniej osób może pozwolić sobie na kredyt. Pozostaje im korzystać z kosztownego wynajmu.

4. Rodziny wielodzietne i seniorzy
– Wzrost cen mieszkań oznacza także droższe koszty utrzymania, w tym opłaty za czynsz, podatki od nieruchomości oraz rachunki. Rodziny wielodzietne często nie mogą sobie pozwolić na większe mieszkania, a seniorzy, którzy chcieliby zmienić mieszkanie na mniejsze i tańsze w utrzymaniu, również muszą liczyć się z wysokimi cenami.

5. Pracownicy budowlani i mniejsze firmy deweloperskie
– Paradoksalnie, choć sektor nieruchomości wydaje się kwitnąć, mniejsze firmy budowlane mają trudności z realizacją projektów. Rosnące ceny materiałów budowlanych, wysokie koszty pracy oraz brak dostępu do taniego finansowania powodują, że niektóre inwestycje są wstrzymywane lub ograniczane.
– Dla pracowników budowlanych oznacza to okresowe przestoje i niepewność zatrudnienia.

wAkcji24.pl | Ekonomia | MOK źrodło: Centralna Ewidencja Działalności Gospodarczej, Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Salon24.pl | Komentarz: Andrzej Wierny |Ilustracja: Obraz Eduard Jakob von Steinle „Four Horsemen of the Apocalypse” / KUNSTHALLE, MANNHEIM, GERMANY, Wikipedia | 9.02.2025